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 Come funzionano i mutui in Svezia

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Bad Grass Admin
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MessaggioTitolo: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 24, 2013 9:40 pm

Copio pari pari una parte del mio ultimo post sul blog, ritenendo che sia molto attinente a Mondosvezia. Si tratta di una breve, non esaustiva, spiegazione sul come funzionano i mutui in Svezia:

Il mutuo: altro tema già trattato dai vari bloggari italo-svedesi (es. One Way to Sweden). Prima di comprare casa, occorre ottenere dalla propria banca un documento, chiamato “lånelöfte”, che dichiara che la suddetta sarà disposta ad erogare un prestito fino ad una certa cifra. Tale somma è concordata con il futuro debitore e la procedura può essere svolta, come quasi sempre accade, via web: non si deve far altro che compilare una paginetta con informazioni tipo datore di lavoro, stipendio lordo annuale, future spese condominiali, la cifra indicativa della massima spesa effettuabile per l’acquisto e quale percentuale di questa si desidera pagare subito. Una volta ottenuto il documento e vinto l’asta, si procede con un incontro presso la propria banca, per discutere dei dettagli. In Svezia va moltissimo il “mutuo inestinguibile”. Si paga, cioè, solo l’interesse e non si restituisce la somma. Mi spiego partendo un po’ da lontano: tutti sanno che quando si contrae un debito (P), si percepisce una somma di denaro (d), che sarà restituita al creditore assieme ad un costo aggiuntivo, chiamato interesse (i). In Svezia è pratica diffusa l’offrire la possibilità di pagare soltanto quest’ultimo. In questa maniera, il debito nei confronti del creditore rimarrà costante, teoricamente in eterno, perché ad ogni scadenza si pagherà solo una parte di i, anziché d+i. Esiste comunque un limite temporale, che dovrebbe essere di almeno trent’anni. Del resto, allo scadere di questo lunghissimo periodo, si saranno pagati talmente tanti interessi che la banca ci avrà comunque guadagnato un sacco di quattrini. Questo perché l’interesse si calcola sempre su scala annuale: un interesse del 5% equivale, dopo 30 anni, ad aver sborsato il 150%! Allo stesso tempo, però, il debitore si ritrova a pagare questi interessi senza la vera rata del mutuo, il che giova molto al bilancio mensile. Faccio un esempio: io compro una casa per 1.250.000 kr. Dispongo di sole 250.000 kr, perciò chiedo alla banca di prestarmi 1.000.000 kr. La banca mi dice che, se voglio (e se non voglio, cercheranno di convincermi), posso pagare semplicemente gli interessi, senza quindi estinguere mai il debito. Ponendo il caso che l’interesse con questa modalità sia del 2% (gli interessi si calcolano sempre su scala annuale, ricordo), significherebbe che dovrei pagare il 2% di 1.000.000 ogni anno, ossia 20.000 corone all’anno, ossia circa 1667 corone al mese. Facendo così, però, io non restituirò mai alla banca il milione che mi aveva prestato, perché queste 1667 corone coprono soltanto il costo del prestito, non l’intero ammontare. Se avessi deciso invece di voler estinguere il debito, diciamo, in 5 anni, allora la banca mi avrebbe certamente chiesto un interesse più alto, ad esempio 6%. Avrei pertanto dovuto calcolare: 6% di 1.000.000 = 60.000, da moltiplicarsi per 5 anni, quindi un totale di 300.000 corone di interessi, alle quali si aggiunge la somma presa effettivamente in prestito, arrivando così a 1.300.000 kr. Queste vanno infine divise in 5×12 rate e quindi 21667 kr al mese. Questo meccanismo funziona maledettamente bene ed è diventato molto popolare. Il motivo è che gli affitti di seconda mano, specie a Stoccolma, oltre ad essere tipicamente in nero, sono anche molto alti; talmente alti che, a parità di alloggio, pagando spese condominiali alla cooperativa e interessi alla banca, si spende di meno. Se un certo appartamento, in affitto di seconda mano, costerebbe 7000 corone al mese, probabilmente lo stesso, comprato, costerebbe 2000 corone al mese di avgift, più altrettanti di interessi alla banca. Detto in altre parole, si potrebbe dire che i locatari sono ancora più ladri delle banche. Faccio anche notare che nel secondo caso analizzato, benché la banca avesse imposto un interesse superiore, alla fine ha incassato di meno ed è per questo che le banche svedesi spingono i clienti a fare mutui inestinguibili. Va infine citato che il sistema svedese prevede che lo Skatteverket (l’ufficio delle tasse) rimborsi un buon 30% degli interessi versati. Per esempio, se si paga il 3% di interessi all’anno, lo Skatteverket ne rimborserà lo 0,9%, portando la spesa effettiva al 2,1%. Di questo ne parlerò meglio un’altra volta, magari.

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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 24, 2013 10:19 pm

Spiegazione perfetta ed esaustiva.
Se poi semplifichiamo ancora, le 20.000 korone annuali ,scontate del 30% con il rimborso dello Skatteverket, corrispondono a 14.000
Quindi 1.167 korone al mese invece di 1.667.

Ciao

Santo

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Cristina
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Lun Gen 28, 2013 6:42 pm

Scusate, mi sono persa qualcosa...

1- Quando si finisce di pagare?

2-Ma la casa poi è MIA?

Cioè, sta cosa del debito che non si estingue mai mi confonde confused
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vladimir
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Lun Gen 28, 2013 7:51 pm

ovviamente se paghi solo gli interessi il mutuo non si estingue mai. La casa è tua ma tu devi comunque la somma alla banca. Quando e se vendi, questa si riprende i soldi. Se nel frattempo il valore dell'immobile è aumentato, la differenza è tua (dopo averci pagato sopra le tasse); se il valore è diminuito, sono cavoli amari.
Non c'è molto da confondersi, se paghi solo interessi è come se affittassi soldi dalla banca, mantenendo tutto il rischio/beneficio del mercato.
V.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Lun Gen 28, 2013 7:55 pm

Cristina ha scritto:
Scusate, mi sono persa qualcosa...

1- Quando si finisce di pagare?

2-Ma la casa poi è MIA?

Cioè, sta cosa del debito che non si estingue mai mi confonde confused


1) Quando hai saldato il debito. Se vinci al Lotto, per esempio, vai dalla banca e gli dici che vuoi estinguere il debito. Loro ti diranno: "EHHHHHHH???? Eh, ma guarda che ti costerà una penale, eh! Grossa, eh!" Tu risponderai: "Non me ne frega una sega". Se si fa il mutuo "inestinguibile" ci sarà comunque un limite temporale che come ho scritto si aggira sui trent'anni. Dico "inestinguibile" ma solo perché ha una durata molto, molto lunga. Tecnicamente però credo che potrebbe effettivamente durare all'infinito ma magari questa opzione è vietata da qualche legge.
Ti giuro che il meccanismo è semplice, banale. Eppure, credimi, io ho impiegato anni a capirlo e me lo sono fatto spiegare e rispiegare molte volte. È diverso e quindi è normale che all'inizio ti confonda.
Ecco, come dice Vladimir, con questo modo di fare mutui, si potrebbe dire che tu paghi un affitto alla banca. Tale affitto prende semplicemente il nome di "interesse".
Dai, facciamo ancora un esempio, proprio terra-terra: tu sei con le pezze al culo e hai bisogno di 100€. Arrivo io con il sorriso sgargiante e ti dico: "Ci penso iooooo, a risolvere il tuo probleeeemaa! Te li dò ioooooo, i soldini! Facciamo così: di solito dovresti restituirmi entro un tempo prefissato i 100€ più una piiiiccola percentuale, un onesto 40% annuo, entro 5 anni, in comode rate mensili. Io però, che ti sono amico amico, ti faccio un favore e ti dico che quei 100€ non mi interessa che tu me li restituisca, perché ti metterei inutilmente lo stress addosso del dover trovare il grano entro una certa data finale e irrevocabile. Invece che darmi 'sti soldi, ti chiedo di pagarmi un piccolo interesse, solo il 10% annuo, sempre a cadenza mensile; è molto più sostenibile, no? Dai, è un quarto dell'interesse che si fa di solito, conviene! Ti chiedo solo di farlo finché campi, tanto non te ne accorgerai neppure". Tu a questo punto ti dici: "Beh, i 100€ non glieli devo dare e in più mi fa l'interesse del 10 anziché del 40, è un affare!". Stipuli il contratto, dopodiché, solo per curiosità, prendi in mano la calcolatrice e guardi quanto avresti pagato nel primo caso e quanto nel secondo.
Caso del mutuo a scadenza: 100€ da restituire in 5 anni con un tasso del 40% significa che ogni anno devi pagare il 40% di 100€, ossia 40€. Siccome il debito è da ammortizzare in 5 anni, questi 40€ li pagherai per 5 volte, una per ogni anno. Dovendo pagare a rate mensili, ne risulta che restituiresti al sottoscritto la seguente cifra: 100€ + 5 x 40€ = 300€, cioè (300€) / (5 anni x 12 mesi) = 5€ al mese. A conti fatti, hai restituito il triplo di quanto avevi preso in prestito, in virtù del fatto che quel numerino là, il tasso di interesse, non è quello effettivo ma è annuale. Tieni presente inoltre che 5€ al mese per te sono una cifra difficilmente sopportabile e dovresti quasi certamente rinunciare al tuo amato Big Mac nel weekend.
Caso del mutuo inestinguibile: non restituirai mai i 100€, pagherai solo il 10% dei 100€ ogni anno della tua si spera lunghissima vita. Posto per esempio che questa lunghezza sia pari a 90 anni a partire da ora, ne consegue che tu mi avrai restituito 10€ all'anno per 90 anni, ossia 900€. Hai capito? Nove volte la cifra presa in prestito, già, già. Hai sì pagato un interesse minore, ma l'hai fatto per un tempo così lungo che alla fine io ci ho guadagnato molto di più. Però in questa maniera tu mi darai soltanto 10€ all'anno, cioè meno di 1€ al mese: uno sforzo economico enormemente inferiore, se paragonato al salasso dei 5€ di prima. Potresti addirittura permetterti due Big Mac alla settimana, pensa che bello!
Ora, naturalmente mi sono inventato delle cifre esagerate ed irrealistiche ma comunque coerenti, per far sì che si capisca il giochino celato dal tasso d'interesse. Spero che sia chiaro.

2) Normalmente no. Questo, bada, non significa che non potrai decidere di cambiare il mobile del bagno... Ma magari, a seconda delle regole di ciascuna cooperativa, per cambiare la cucina a gas, che solitamente si trova già quando si compra l'immobile, dovrai prima consultarti e (credo) te ne verrà fornita una senza pagare un centesimo. Nessuno potrà mai cacciarti dal tuo alloggio finché paghi la tua quota, a meno che tu non violi le regole che prevendono quest'azione. Per esempio, la cooperativa potrebbe non accettare di avere un membro con precedenti penali... Ma qui stiamo davvero sconfinando in un altro argomento. Smile

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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Lun Gen 28, 2013 9:12 pm

Cristina ha scritto:
Scusate, mi sono persa qualcosa...

1- Quando si finisce di pagare?

2-Ma la casa poi è MIA?

Cioè, sta cosa del debito che non si estingue mai mi confonde confused

Puoi estinguerlo o diminuirlo quando vuoi.
Nel tuo conto avrai una voce: mutuo dove , a tuo piacere, quando hai fatto le vacanze, cambiato l'auto e
altro, puoi trasferire una cifra a piacere.
Dal trimestre successivo la rata del mutuo si abbasserà.
Un mio amico svedese ha comprato un appartamento nel 94 e sta ancora pagando il mutuo sulle 180.000 Korone iniziali Shocked
Oggi il suo appartamento vale almeno 2 milioni ma se vendesse dovrebbe pagare il 30% della differenza in tasse.
Ecco che allora in Svezia, VISTO CHE NON SI PAGA NULLA PER VENDERE O COMPRARE, NO NOTAIO !!!!!! molti fanno uno scambio.
Due firme e si cambia casa.
Girano solo i soldi della differenza di valore dei due appartamenti
Anche questo suona strano a noi italiani.

Ciao

Santo

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vladimir
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Lun Gen 28, 2013 11:58 pm

esatto, puoi decidere tu di pagare quanto vuoi, quando vuoi, in termini di riduzione del debito. Devi invece pagare ogni mese gli interessi. In genere non c'e' nessuna penale per abbassare il debito. Non e' vero che i tempi sono lunghissimi, se non restituisci il debito, il mutuo e' effettivamente infinito. Puoi decidere tu per quanto tempo bloccare gli interessi invece.
Giusto per la cronaca, nella maggior parte dei paesi, i mutui funzionano come in Svezia. E' in Italia che sono anomali, con un assurdo strapotere delle banche.

La questione del 30% di tasse sulla differenza di prezzo invece e' un'assurdita' tutta svedese che trovo francamente molto ingiusta, soprattutto quando la devi pagare per cambiare la casa dove abiti e comprarne un'altra dove andare ad abitare. Non ho idea di quale sia il razionale per questa tassa. Quando l'ho chiesto agli indigeni la risposta che ho ricevuto e' stata sempre: questa e' la Svezia!

V.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mar Gen 29, 2013 12:08 am

vladimir ha scritto:
La questione del 30% di tasse sulla differenza di prezzo invece e' un'assurdita' tutta svedese che trovo francamente molto ingiusta, soprattutto quando la devi pagare per cambiare la casa dove abiti e comprarne un'altra dove andare ad abitare. Non ho idea di quale sia il razionale per questa tassa. Quando l'ho chiesto agli indigeni la risposta che ho ricevuto e' stata sempre: questa e' la Svezia!

Io ho pensato che sia un modo per incentivare la gente a cambiare casa più spesso, mettendo in moto tutta una serie di attività che generano lavoro -> profitto -> entrate fiscali. Se si ha la ragionevole certezza che all'attività lavorativa corrisponde una certa entrata fiscale, allora può essere conveniente incentivarla per tenere in moto l'economia e abbassare la disoccupazione. Se si potesse evadere il fisco facilmente, probabilmente non esisterebbero questi incentivi, così generosi... Perché il lavoro generato con traslochi, agenti immobiliari, mobilia, restauri e quant'altro non frutterebbero delle entrate fiscali capaci di compensare l'incentivo. Magari son tutte cazzate che ho pensato io eh, non son capace a fare i conti in tasca a Gustavo.
Tra l'altro, questo genere di incentivi, più modesti, non ci sono anche in Italia? Mi sbaglio?

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vladimir
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mar Gen 29, 2013 2:28 pm

credo di non essere riuscito a spiegarmi. Io mi riferivo alle tasse che si pagano sul "capital gain" non alla possibiltà di scaricare gli interessi. In Svezia, in ogni caso, quando vendi una casa, anche quella dove abiti, devi pagare una tassa corrispondente al 30% della differenza tra l'importo a cui hai venduto e l'importo a cui avevi comprato. Questo è ovviamente comprensibile se uno fa compravendita di case a scopo di lucro ma diventa molto ingiusto nel momento in cui si tratta dell'immobile di residenza. Faccio un esempio: vivo a Goteborg e dieci anni fa mi sono comprato un bostadsratt, con mutuo al 90% dove ho pagato solo gli interessi. Mi devo trasferire a Stoccolma e decido di vendere la casa che ho a Goteborg e di comprarne immediatamente dopo una di pari valore a Stoccolma. Il prezzo in dieci anni è aumentato, ma l'immobile è lo stesso, per quale motivo devo sborsare il 30% di una differenza solo virtuale e dettata dal mercato? Lo stato si rende conto di questo perchè ti dà il diritto di non pagare la somma (che mette in difficoltà molte famiglie) e di pagare solo gli interessi su questa somma, per sempre (!). Si tratta di un vero e proprio disincentivo a cambiare casa...
A me il sistema fiscale svedese sembra in generale molto equo e ben fatto e lo apprezzo molto, ma questa tassazione delle compravendite immobiliari mi è veramente incomprensibile.
Saluti,
V.
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Isidur1
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mer Gen 30, 2013 12:14 am

Potete farmi chiarezza sulla questione dell´estinzione? é sconveniente estinguere perché la penale é spropositata?




Per quando riguarda il fatto di dover pagare il 30% sulla plusvalenza che ottieni rivendendo casa non mi sembra un cosa completamente ingiusta. Viene equiparato il comprare una casa a un normale investimento. Se quei soldi li investi in azioni o li metti su un conto deposito sui proventi ci paghi le tasse, quindi non mi sembra cosí insensato far pagare le tasse su un effettivo guadagno che tu hai ottenuto rivendendo casa.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mer Gen 30, 2013 12:42 am

Isidur1 ha scritto:
Potete farmi chiarezza sulla questione dell´estinzione? é sconveniente estinguere perché la penale é spropositata?

Per quando riguarda il fatto di dover pagare il 30% sulla plusvalenza che ottieni rivendendo casa non mi sembra un cosa completamente ingiusta. Viene equiparato il comprare una casa a un normale investimento. Se quei soldi li investi in azioni o li metti su un conto deposito sui proventi ci paghi le tasse, quindi non mi sembra cosí insensato far pagare le tasse su un effettivo guadagno che tu hai ottenuto rivendendo casa.

Io ho provato in diverse occasioni e con diversi interlocutori a farmi dire a quanto ammonta e come si calcola questa penale. Nessuno mi ha risposto. Tutti dicono: "Eh, ma dipende, non si può sapere". Se è legata al tasso di interesse, è vero che sarà variabile ma certamente una logica c'è. Il fatto che la banca sia stata molto reticente a fornirmi questa informazione mi ha fatto pensare che non sia molto alta. Non saprei però quantificare. È altresì molto probabile che questa penale funzioni con regole diverse a seconda della banca. In ogni caso, se si decide di fissare il tasso di interesse per un certo tempo, alla fine di questo dovrebbe essere possibile estinguere il debito senza pagare penali, se si ha la possibilità di farlo. In sostanza, la penale deve compensare la perdita di ricavi dovuta agli interessi che non verranno mai pagati nel periodo a causa dell'estinzione del debito. Ahimè non so dirti se questa compensazione sia totale o meno.

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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mer Gen 30, 2013 12:48 am

vladimir ha scritto:
credo di non essere riuscito a spiegarmi. Io mi riferivo alle tasse che si pagano sul "capital gain" non alla possibiltà di scaricare gli interessi. In Svezia, in ogni caso, quando vendi una casa, anche quella dove abiti, devi pagare una tassa corrispondente al 30% della differenza tra l'importo a cui hai venduto e l'importo a cui avevi comprato. Questo è ovviamente comprensibile se uno fa compravendita di case a scopo di lucro ma diventa molto ingiusto nel momento in cui si tratta dell'immobile di residenza. Faccio un esempio: vivo a Goteborg e dieci anni fa mi sono comprato un bostadsratt, con mutuo al 90% dove ho pagato solo gli interessi. Mi devo trasferire a Stoccolma e decido di vendere la casa che ho a Goteborg e di comprarne immediatamente dopo una di pari valore a Stoccolma. Il prezzo in dieci anni è aumentato, ma l'immobile è lo stesso, per quale motivo devo sborsare il 30% di una differenza solo virtuale e dettata dal mercato? Lo stato si rende conto di questo perchè ti dà il diritto di non pagare la somma (che mette in difficoltà molte famiglie) e di pagare solo gli interessi su questa somma, per sempre (!). Si tratta di un vero e proprio disincentivo a cambiare casa...
A me il sistema fiscale svedese sembra in generale molto equo e ben fatto e lo apprezzo molto, ma questa tassazione delle compravendite immobiliari mi è veramente incomprensibile.
Saluti,
V.

Beh, innanzitutto la tassa é al 22% mi sembra, e cambia ogni anno. Ma discostandosi di poco da questa cifra. Il fatto di poter portare spostare questo pagamento é fatto perché il tuo guadagno sulla casa, negli anni, diventa sempre minore a causa dell'inflazione. Facciamo che tu guadagni su una casa 100.000 SEK. Ne dovresti pagare 22.000 in tasse ma invece non lo fai ed aspetti tra 20-30 anni. A causa dell'inflazione, dopo tutto questo tempo, 20/30.000 (piú pochi interessi) saranno una cifra irrisoria. Lo spostamento in avanti si puó fare solo se compri una casa che costa di piú, in qualche modo incentivandoti ad allargarti sempre di piú. Quindi nuovi mobili etc... Se invece vendi in perdita, hai uno sgravio di circa il 10%. Considera poi che quando vendi casa puoi detrarre tutti i costi di rinnovamenti fatti negli ultimi 5 anni dal guadagno. E questo mette in moto l'economia. In pratica ti conviene quasi o cambiare casa ogni 4-5 anni aumentando sempre e rinnovando oppure stando nella tua villa per 30 anni fino a quando non vai in pensione.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mer Gen 30, 2013 12:51 am

Bad Grass Admin ha scritto:
Isidur1 ha scritto:
Potete farmi chiarezza sulla questione dell´estinzione? é sconveniente estinguere perché la penale é spropositata?

Per quando riguarda il fatto di dover pagare il 30% sulla plusvalenza che ottieni rivendendo casa non mi sembra un cosa completamente ingiusta. Viene equiparato il comprare una casa a un normale investimento. Se quei soldi li investi in azioni o li metti su un conto deposito sui proventi ci paghi le tasse, quindi non mi sembra cosí insensato far pagare le tasse su un effettivo guadagno che tu hai ottenuto rivendendo casa.

Io ho provato in diverse occasioni e con diversi interlocutori a farmi dire a quanto ammonta e come si calcola questa penale. Nessuno mi ha risposto. Tutti dicono: "Eh, ma dipende, non si può sapere". Se è legata al tasso di interesse, è vero che sarà variabile ma certamente una logica c'è. Il fatto che la banca sia stata molto reticente a fornirmi questa informazione mi ha fatto pensare che non sia molto alta. Non saprei però quantificare. È altresì molto probabile che questa penale funzioni con regole diverse a seconda della banca. In ogni caso, se si decide di fissare il tasso di interesse per un certo tempo, alla fine di questo dovrebbe essere possibile estinguere il debito senza pagare penali, se si ha la possibilità di farlo. In sostanza, la penale deve compensare la perdita di ricavi dovuta agli interessi che non verranno mai pagati nel periodo a causa dell'estinzione del debito. Ahimè non so dirti se questa compensazione sia totale o meno.

É facile da calcolare la penale. Questa dipende dalla differenza del tasso di interesse che tu hai, meno quello del momento moltiplicato per il tempo che rimane prima della rinegoziazione del tasso. Questo perché anche la banca contrae un mutuo con la banca centrale svedese e lo blocca a seconda di quanto lo blocchi tu. Si paga questa "penale" anche se decidi di dare una parte di soldi indietro alla banca. Infatti conviene farlo solo se 1) é giá calcolato mensilmente alla stipola del mutuo o 2) il giorno stesso in cui si cambia tasso.
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barzi2001
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 12:24 am

Ho comprato casa a Settembre 2012 a Göteborg, quindi posso dire la mia esperienza. L'immobile è un piccolo appartamento di 54 mq al centro di GBG. Per acquistare un immobile va versato il 15% cash e poi si inizia a pagare la rata mensile che comprende interesse+ammortamento. Il mutuo ora tendono a farlo a 60 anni (io ce l'ho a 60 anni). Dal momento in cui inizi a pagare la rata mensile, una volta che si è restituito denaro per un valore totale pari al 25% dell'immobile (incluso il 15% versato all'inizio), allora si può smettere di pagare completamente l'ammortamento e si paga solo l'interesse...per sempre. Se vinci alla lotteria e decidi di estinguere il mutuo devi pagare una penale, a meno che non restituisci il capitale prestato in partenza quando vai a rinegoziare il tasso di interesse. In quel caso non dovresti pagare alcuna penale. Ad esempio io ho un mutuo fisso a 2 anni e a Settembre 2014 dovrò rinegoziare il tasso di interesse. Se in quella data estinguo il mutuo (o lascio dei soldi giusto per abbassare il debito che ho nei confronti della banca) allora non devo pagare alcuna penale. Infatti la mia idea è quella di mettere via qualcosa e dal momento in cui dovrò rinegoziare l'interesse riduco un po' il debito che ho con la banca. Vi torna?

Quello che non ho capito è: tra 60 anni dovrei avere 94 anni. Se dovessi estinguermi prima (facendoci le corna!!!), che fine fanno la casa e il debito?
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 9:32 am

barzi2001 ha scritto:
Ho comprato casa a Settembre 2012 a Göteborg, quindi posso dire la mia esperienza. L'immobile è un piccolo appartamento di 54 mq al centro di GBG. Per acquistare un immobile va versato il 15% cash e poi si inizia a pagare la rata mensile che comprende interesse+ammortamento. Il mutuo ora tendono a farlo a 60 anni (io ce l'ho a 60 anni). Dal momento in cui inizi a pagare la rata mensile, una volta che si è restituito denaro per un valore totale pari al 25% dell'immobile (incluso il 15% versato all'inizio), allora si può smettere di pagare completamente l'ammortamento e si paga solo l'interesse...per sempre. Se vinci alla lotteria e decidi di estinguere il mutuo devi pagare una penale, a meno che non restituisci il capitale prestato in partenza quando vai a rinegoziare il tasso di interesse. In quel caso non dovresti pagare alcuna penale. Ad esempio io ho un mutuo fisso a 2 anni e a Settembre 2014 dovrò rinegoziare il tasso di interesse. Se in quella data estinguo il mutuo (o lascio dei soldi giusto per abbassare il debito che ho nei confronti della banca) allora non devo pagare alcuna penale. Infatti la mia idea è quella di mettere via qualcosa e dal momento in cui dovrò rinegoziare l'interesse riduco un po' il debito che ho con la banca. Vi torna?

Quello che non ho capito è: tra 60 anni dovrei avere 94 anni. Se dovessi estinguermi prima (facendoci le corna!!!), che fine fanno la casa e il debito?

Sì, anche io l'ho capita così: ad ogni scadenza del tasso non si paga alcuna penale; ciò è cosa molto buona ed è anche quello che dice gattosolitario.
In caso di estinzione del debitore anziché del debito, io ho pensato che valgano le regole solite, in qualche modo, cioè quel che c'è scritto nell'eventuale testamento; altrimenti, penso che casa e debito vadano a qualche parente. È una cosa che volevo chiedere alla banca quando andai firmare il mutuo ma me ne dimenticai. Neutral

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vladimir
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 10:59 am

tutto esatto. Se si estingue, anche parzialmente, alle scadenza del periodo in cui il tasso e' fisso non si paga nessuna penale. Se uno ha il tasso a tre mesi, come la maggior parte dei mutui in Svezia, questo problema praticamente non esiste.
Rispetto alla morte, ovviamente va in eredita', sia l'immobile che il debito. Come al solito qui e' tutto abbastanza organizzato. Ad una certa eta' in genere ci si trasferisce in un appartamento piu' piccolo senza mutuo o molti anziani vanno in casa di riposo. In questo paese il motto e' "largo ai giovani" e va benissimo. Da anziani pero' si sta decisamente meglio nel sud dell'EUropa.
Rispetto alle tasse da pagare alla compravendita, il problema e' che se io vendo una casa per comprarne un'altra di pari valore e si tratta della casa in cui abito, il guadagno che faccio e' puramente virtuale. E' semplicemente una questione di mercato. Le tasse che pago invece sono decisamente "reali" e ribadisco, a mio parere, ingiuste.
V.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 11:45 am

vladimir ha scritto:
tutto esatto. Se si estingue, anche parzialmente, alle scadenza del periodo in cui il tasso e' fisso non si paga nessuna penale. Se uno ha il tasso a tre mesi, come la maggior parte dei mutui in Svezia, questo problema praticamente non esiste.
Rispetto alla morte, ovviamente va in eredita', sia l'immobile che il debito. Come al solito qui e' tutto abbastanza organizzato. Ad una certa eta' in genere ci si trasferisce in un appartamento piu' piccolo senza mutuo o molti anziani vanno in casa di riposo. In questo paese il motto e' "largo ai giovani" e va benissimo. Da anziani pero' si sta decisamente meglio nel sud dell'EUropa.
Rispetto alle tasse da pagare alla compravendita, il problema e' che se io vendo una casa per comprarne un'altra di pari valore e si tratta della casa in cui abito, il guadagno che faccio e' puramente virtuale. E' semplicemente una questione di mercato. Le tasse che pago invece sono decisamente "reali" e ribadisco, a mio parere, ingiuste.
V.

Ah, grazie per le informazioni!
Riguardo a come stiano gli anziani qui, non son sicuro che nel Sud Europa vada tanto meglio. A giudicare da come stanno i miei ex-padroni di casa, che son serviti, riveriti, hanno cospicue entrate con pensiori d'oro e subaffitti e in più vanno in vacanza ogni tre mesi, direi che se la passano benissimo. Magari loro non sono il caso tipico ma mi sa che sono in tanti a godersi di questa situazione... Ma un attimo... Sto andando in off-topic? Embarassed Se ne può parlare altrove!

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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 12:31 pm

Boh, sarà che sotto la pelle tatuata nascondo un animo tradizionalista. Preferisco, avendone la possibilità, accollarmi un normalissimo mutuo sapendo quando finirò di pagare e che la casa sarà sempre mia. E mai e poi mai in un palazzo. Casa è CASA, non un tot % di una società, e pretendo di essere assolutamente libera di decidere chi entra e esce da casa mia, decidere se, quando e come fare i lavori, e a chi commissionarli. Boh, sto tipo di mutuo qui mi da un senso di schiavitù eterna Evil or Very Mad quindi questo non è l'unico sistema di chiedere un mutuo? Cioè, è quello che va tanto di moda li, il primo che mi consiglierebbero in banca, ma ho la possibilità di richiedere anche il tradizionalissimo mutuo debito+interessi ogni mese per tot anni e poi arrivederci e grazie?
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 12:59 pm

ovviamente puoi avere un mutuo di tipo "italiano". Il punto e' che qui hai molta piu' flessibilita'. Il fatto di poter avere un mutuo infinito ha una conseguenza fondamental: in base al tuo reddito ti puoi comprare una casa dando soltanto un minimo anticipo. In Italia, soprattutto nelle grandi citta', e' virtualmente impossibile comprare casa se qualcuno non ti regala gentilmente qualche centinaio di migliaia di euro. Francamente preferisco il sistema Svedese tutta la vita...
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 1:27 pm

Accidenti, mi chiedo se mi convenga investire soldi nel rinnovare l'appartamento.
Il prezzo di vendita salirebbe ma con questa tassa sul guadagno forse ci perderei.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 4:07 pm

Ele ha scritto:
Accidenti, mi chiedo se mi convenga investire soldi nel rinnovare l'appartamento.
Il prezzo di vendita salirebbe ma con questa tassa sul guadagno forse ci perderei.

Tu rinnovalo per come piacerebbe a te.
Detrazione del 50% sulle spese di rinnovo, anche della ditta che chiamerai alla fine a pulire casa.
Che strano paese.
Se un giorno deciderai di vendere o cambiare, farai i tuoi conti ma secondo me un certo guadagno c'è sempre.
Se invece di comprare casa lasciavi i soldi in banca , vincolati al 2%, pagavi lo stesso le tasse sugli interessi.
Li investi in un appartamento, guadagni di più e in proporzione pagherai le tasse.

PS: Leggevo ieri su facebbok che stanno girando, ore serali, gli omini addetti al controllo canone tv.
Sappiatelo e ... pagate

Ciao

Santo
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Ele
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 4:43 pm

Il fatto e' che forse tra un anno lascio la Svezia per un paio d'anni (storia lunga, diciamo che e' per lavoro). Affitterei per due anni e al ritorno venderei, voglio un appartamento piu' grande Very Happy
Quindi il rinnovo sarebbe solo un investimento. Considerato il prezzo degli appartamenti circostanti e del rinnovo (ROT avdrag incluso) sembra che ci perderei e basta. Ci penso su comunque!
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Gio Gen 31, 2013 7:28 pm

Ele ha scritto:
Accidenti, mi chiedo se mi convenga investire soldi nel rinnovare l'appartamento.
Il prezzo di vendita salirebbe ma con questa tassa sul guadagno forse ci perderei.

Tutte le spese di rinnovo casa dei 5 anni precedenti sono completamente detraibili quando vendi.

Quindi se hai comprato a 1000 e vendi a 1300 ma hai rinnovato per diciamo 100... hai guadagnato 300, ma su questo detrai 100 di rinnovi piú diciamo un 20 di mäklare, 300-120 = 280. Paghi il 22% di tasse su questi soldi, cioé 61 e te ne restano 219.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Ven Feb 01, 2013 12:34 am

Grazie gattosolitario, informazione utilissima, non lo sapevo!
Allora cambia tutto il discorso.
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MessaggioTitolo: Re: Come funzionano i mutui in Svezia   Mer Feb 06, 2013 12:16 pm

@vladimir: anche in Italia si pagano le tasse sulla vendita/compravendita di casa, ma solo sul teorico guadagno (compro a x e vendo a x+1) e solo nei primi 4 anni (è solo per evitare speculazioni). Però l'aliquota è tipo il 50% se non erro.

@tutti: quindi in poche parole il mutuo inestinguibile è conveniente nel breve/medio termine perchè ti da degli interessi più bassi, mentre nel lungo paghi molto di più, corretto? Poi, questo mutuo può essere estinto con zero penali solo quando devi rinegoziare l'interesse? Sounds very good to me.
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