Bolla immobiliare, considerazioni

E´ da un po´di tempo che sto pensando di comprare casa a Stoccolma. Quello che mi scoraggia é principalmente il fatto che secondo i dati e numerosi articoli economici comprare ora (se non si ha la necessitá) equivale praticamente a bruciare soldi.
Il fatto é che secondo molti economisti in Svezia si é in piena bolla immobiliare. Alcuni dati con  grafici sulll´aumento incredibile dei prezzi  e sull´aumento dell´indebitamento delle famiglie li potete trovare nei due link sottostanti:
http://www.bloomberg.com/news/2013-06-10/swedish-credit-drives-frenzy-in-dragon-tattoo-quarter.html
http://larspsyll.wordpress.com/2013/07/02/swedish-housing-bubble/

Al momento la banca centrale svedese sta evitando che la bolla scoppi mantenendo i tassi di prestito bassi, ma non potrá continuare con questa politica economica ancora per molto http://www.riksbank.se/en/Monetary-policy/Forecasts-and-interest-rate-decisions/Current-forecast-for-the-repo-rate-inflation-and-GDP/

Pensate che lo scoppio avverrá nel 2015 con il probabile aumento dei tassi e cosa avverrá allora? Altro che rivolte nei sobborghi di Stoccolma:affraid:

Si ma non scrivermi queste cose che sto facendo l'asta proprio ora!

No, non credo.
Quegli articoli si riferiscono al centro di Stoccolma, dove peraltro i prezzi sono comparabili ai centri storici di altre capitali europee ( Roma, Parigi, Londra, ecc).

La gente normale abita in altre zone: Solna o Nacka, che comunque sono care oppure in aree ancor piu' periferiche ed economiche come Huddinge, Märsta, Lidingö.....

Devi prendere in considerazione quella che si chiama Stor-Stockholm, cioe' la conurbazione (anche se chiamarla conurbazione fa specie visto che Stoccolma non sembra proprio una metropoli).


Secondo me non c'e' nessuna bolla immobiliare e soprattutto nessun rischio di "scoppio".
E' vero che i prezzi sono aumentati molto, secondo me in futuro ci sara' una specie di stagnazione, nel senso che i prezzi rimarranno costanti, non aumenteranno o aumenteranno di poco. Non e' conveniente investire nel mattone, nel senso che non e' conveniente acquistare una casa con il solo scopo di rivenderla entro breve ad un prezzo piu' alto.
Ma ovviamente se compera casa per abitarci il discorso cambia.

Anche questo tizio è molto più cauto e non teme sorprese:
http://kortsikt.com/2013/07/04/svenska-fastighetsmarknaden/

Indebitarsi equivale ad esser tenuti per gli attributi, quindi far un paio di conti è in ogni caso consigliabile!

E' una situazione già vista in molte capitali europee, non solo per merito della crisi.

mmm, dannazione
http://www.thelocal.se/50100/20130906/

Ho bloccato il mutuo per due anni, chissà che succederà nel frattempo...

spidernik84 ha scritto:

mmm, dannazione
http://www.thelocal.se/50100/20130906/

Ho bloccato il mutuo per due anni, chissà che succederà nel frattempo...

Guarda,anche io sto pensando di prendere casa e anche se sono convinto che dovrà succedere qualcosa, probabilmente a due anni è difficile. Considera che ci sono "due bolle nella bolla", a) il 30% che lo stato ti da indietro, b) il fatto che l'interesse sui prestiti è tenuto artificialmente basso (questo gioca a tuo favore visto che l'hai bloccato).

Da parte mia considero l'acquisto se a) il money at risk è basso, b) solo se con un ipotetico affitto posso recuperare il 30% a breve termine, visto che quando scoppiò la bolla a Copenhagen per le sovvenzioni statali i prezzi crollarono del 30% (quindi in pratica il tasso è 1:1 tra le mancate sovvenzioni ed il crollo). Personalmente credo che gli affitti non scenderanno (o se si, non di molto) per la mancanza di offerta.

Secondo me prima o poi la bolla scoppiera', ma non in modo disastroso e la diminuzione di prezzo coinvolgera' soprattutto proprieta' molto costose, sopra i 2.5 milioni. Le banche non dovrebbero concedere prestiti a gente che ha il 15% e vuole comprarsi un appartamento da 3 milioni...  

Ele ha scritto:

Le banche non dovrebbero concedere prestiti a gente che ha il 15% e vuole comprarsi un appartamento da 3 milioni...

 

lanfratta ha scritto:

, a) il 30% che lo stato ti da indietro

sugli interessi pagati?



Comunque un paio di anni fa qua quando é scoppiata la bolla in Danimarca l'indebitamento delle famiglie era molto maggiore di quello attuale delle famiglie svedesi.

Attualmente con 2.5 milioni SEK non é che ci compri sta casa superfiga a Stoccolma, anzi.

Ele ha scritto:

Secondo me prima o poi la bolla scoppiera', ma non in modo disastroso e la diminuzione di prezzo coinvolgera' soprattutto proprieta' molto costose, sopra i 2.5 milioni. Le banche non dovrebbero concedere prestiti a gente che ha il 15% e vuole comprarsi un appartamento da 3 milioni...  

Sicuramente si' ......


Il problema e' che molti hanno mutui di grossa entita' perche' hanno comperato immobili costosi perche' i tassi sono molto bassi e quindi la rata mensile non e' elevata,
Se i tassi aumentano, aumenta anche la rata,
queste persone potrebbero non riuscire a pagare,
(pensate dover pagare due o tremila korone in piu' ogni mese)
e quindi essere quasi obbligati a vendere la casa per magari comprarne una piu' economica.

In parole povere potrebbe esserci una specie di effetto paradosso in cui le case belle, grandi, lussuose perdono di valore e
allo stesso tempo le case piccole e brutte aumentano di prezzo.

Gia' balorso, la penso come te. Vediamo che succede ora con la crisi del debito USA.
Comunque a Stoccolma si aggiunge il fatto che l'affluenza di immigrati e' tutt'ora altissima quindi difficilmente i prezzi delle case avranno un collasso come quello del 2008..

+10% sul prezzo delle case nel 2013. Indebitamento delle famiglie a 180.
Prima o poi si dovranno fermare  , a meno che non alzino i salari  
Ho letto anche che il tempo medio di completo ammortamento del mutuo é 140 anni 

Isidur1 ha scritto:

+10% sul prezzo delle case nel 2013. Indebitamento delle famiglie a 180.
Prima o poi si dovranno fermare  , a meno che non alzino i salari  
Ho letto anche che il tempo medio di completo ammortamento del mutuo é 140 anni 

Ho fatto un paio di considerazione visto che sono stato "costretto" a comprare casa.

a) La crisi USA qui non è replicabile per motivi legati al massimo di mutuo concesso (se non erro non concedono nulla che faccia avere una rata superiore al 50% del tuo income)
b) LA crisi DK qui non è replicabile nel breve periodo perchè ci sono troppe poche case e perchè difficilmente la gente possiede più di una casa in città (in campagna si). In DK compravano per affittare in centro e gli interessi sul debito diventarono troppo alti per essere sostenuti
c) Nessuno toccherà nulla fino alle prossime elezioni - toccare i tassi=folla inferocita

Ergo, i prezzi saliranno e la bolla continuerà fino a quando lo stato valuterà che i costi saranno minori dei guadagni, e ciò non sarà mai prima del 2016. In fin dei conti l'economia va avanti bene, e dei morti di fame purtroppo non interessa mai a nessuno.

Io sono fiduciosa e alla faccia della bolla immobiliare imminente ho deciso di vendere il mio appartamento per prenderne uno molto piu' costoso. Speriamo bene   

Ma quando dicono indebitamento delle famiglie sul 200-180%, a cosa si riferiscono, percentuale di che? Della ricchezza totale della famiglia?

Ele ha scritto:

Io sono fiduciosa e alla faccia della bolla immobiliare imminente ho deciso di vendere il mio appartamento per prenderne uno molto piu' costoso. Speriamo bene   

Ma quando dicono indebitamento delle famiglie sul 200-180%, a cosa si riferiscono, percentuale di che? Della ricchezza totale della famiglia?

Purtroppo non ho letto l'articolo (un link sarebbe gradito), ma in generale si. Però dipende molto da cosa intendono per debito, se includi il famoso 75% grazie al cavolo..

Secondo me investimenti a 2/3 anni sulla casa sono ancora a rischio basso, quindi si comprare ma investimenti sopra i 3/4 Mio a Stoccolma che non hanno un avgift basso (<2000 SEK) e/o usi alternativi (affitto a turisti, uffici, etc) sono comunque rischiosi. Poi vabbè nelle mie considerazioni ho incluso il caso di affitto per un periodo di tempo, quindi se affittando 1 anno mi rende un 5/7% tasse incluse, con ammortizzazione e debito pagato, in due/tre anni hai ripagato il cash iniziale e quasi il rischio totale del collasso del mercato.

Io sto puntando monolocali, massimo appartamenti "stanza unica piu' cucina" (non dovrebbero venire piu' di 2.7 ml) a Vasastan. Un appartamento cosi' sarebbe facilissimo da affittare pero' resta il problema del föreningen che spesso rifiuta il permesso d'affitto....

Ele ha scritto:

Io sto puntando monolocali, massimo appartamenti "stanza unica piu' cucina" (non dovrebbero venire piu' di 2.7 ml) a Vasastan. Un appartamento cosi' sarebbe facilissimo da affittare pero' resta il problema del föreningen che spesso rifiuta il permesso d'affitto....

Avendo esperienza nella zona, a 2.7 trovi fino a 40mq.. Non so se è consentito dai vari forening ma molti aggirano le limitazioni utilizzando AirB&B e similari, che ti rende un pacco di soldi perchè affitti di norma a 1000 SEK al giorno.

Se ho un attimo di tempo metto su gdoc il file excel che ho costruito per verificare il lato economico.

lanfratta ha scritto:

Non so se è consentito dai vari forening ma molti aggirano le limitazioni utilizzando AirB&B e similari, che ti rende un pacco di soldi perchè affitti di norma a 1000 SEK al giorno.

Se ho un attimo di tempo metto su gdoc il file excel che ho costruito per verificare il lato economico.

Interessante :DSe hai tempo mi farebbe piacere leggere i tuoi calcoli

Ele ha scritto:

lanfratta ha scritto:

Non so se è consentito dai vari forening ma molti aggirano le limitazioni utilizzando AirB&B e similari, che ti rende un pacco di soldi perchè affitti di norma a 1000 SEK al giorno.

Se ho un attimo di tempo metto su gdoc il file excel che ho costruito per verificare il lato economico.

Interessante :DSe hai tempo mi farebbe piacere leggere i tuoi calcoli

https://www.dropbox.com/sh/tr4dvmk92kmcvrs/PTk2YleR39

leggi le formule per capire, in pratica mettendo interessi, avgift, driftkostnad e prezzo ti calcola tutto in automatico, di norma con 50000 sek sopra in più. Poi calcola vari parametri, che sono indicatori differenti (tipo il money at risk - quanto spendi - non può essere paragonato a quanto ti ritorna all'anno, hanno due funzioni differenti e "dicono" due cose differenti).

Ele ha scritto:

lanfratta ha scritto:

Non so se è consentito dai vari forening ma molti aggirano le limitazioni utilizzando AirB&B e similari, che ti rende un pacco di soldi perchè affitti di norma a 1000 SEK al giorno.

Se ho un attimo di tempo metto su gdoc il file excel che ho costruito per verificare il lato economico.

Interessante :DSe hai tempo mi farebbe piacere leggere i tuoi calcoli

Cmq se uno ha soldi e contatti (certi) se può è meglio comprare un contratto di prima mano (so che è illegale ma in pratica lo fanno tutti).

L' economia va avanti bene?
Hanno dovuto abbassare nuovamente i tassi perché altrimenti si entrava in deflazione.

Comunque l´indebitamento delle famiglie é calcolato sul disposable income, quindi sugl introiti annuali del nucleo famigliare. Quindi se per dire l´income medio é 100000€ un indebitamento del 180% corrisponde a 180000€.