Comprare casa in Svezia

Hej!

Per chi fosse interessato, può forse essere utile un sunto dei passi fondamentali da compiere per comprare casa in Svezia.
Comincio prendendo in considerazione solo ció che conosco, ovvero l'acquisto di un bostadsrätt (le altre alternative sono: comprare una villa, oppure il terreno edificabile).

Un bostadsrätt é un tipo di contratto molto in voga in svezia e parecchio diverso dall'usanza italiana.
Bostadsrätt significa in sostanza avere il diritto di vivere in una casa, che peró formalmente continua ad appartenere alla cooperativa che ha costruito l'immobile, la quale provvede anche alla fornitura di quasi tutti i servizi (acqua calda, riscaldamento, pulizia, ascensori, ecc) e alla manutenzione dell'edificio quando ritenuto necessario, a fronte di una bolletta mensile chiamata AVGIFT.
In sostanza la "struttura" e gli impianti non sono di proprietá dell'acquirente, e quindi per alcune modifiche o ristrutturazioni (interne) occorre avere il benestare della cooperativa, come spesso accade anche nel caso si volesse affittare l'immobile ad altri. Inoltre si puó essere "sfrattati" se veniamo meno alle regole del contratto (ad esempio l'Avgift non venisse pagato per alcuni mesi ecc) ma non so quanto facilmente accada questo.
Sempre per lo stesso motivo, é anche obbligatorio stipulare una assicurazione sulla casa, nel caso allagamenti o incendi danneggiassero l'edificio, o altri condomini.

Ma veniamo ai passi da compiere per avere questo bostadsrätt, ovviamente tralasciando i passaggi di registrazione in svezia, personnummer, e conto bancario che per forza di cose occorre avere...assieme ad un lavoro o una entrata sicura per il mutuo.

ANDARE ALLA BANCA
Ebbene sí, sarete poco stupiti dal sapere che, parallelamente con l'inizio della ricerca della casa, é bene recarsi alla banca per una chiacchierata e chiedere in sostanza, nella vostra posizione, quale sará il vostro tetto di spesa max. (considerata la somma iniziale di almeno 15% che va dato in contanti) e la restante percentuale che andrá ad essere il vostro mutuo.
Sembra stupido dover andare da un impiegato in banca a chiedere questa cosa ma l'agente immobiliare (il "mäklare") ve lo chiederá ogni qualvolta andrete a vedere una casa (fare un "VISNING") : "hai/avete parlato con la banca? Sai quale é la cifra massima alla quale puoi arrivare?". Questo per via del sistema di vendita "all'asta", che vedremo piú avanti, il quale mette tutti i possibili acquirenti in competizione per il prezzo mediata dal mäklare, e sarebbe molto scorretto arrivare a puntare piú degli altri e quindi aggiudicarsi la casa, senza peró poi poter avere il mutuo dalla banca e quindi senza poter firmare il contratto. L'agente a questo punto dovrebbe fare nuovi visning e una nuova asta!

C'é anche un altro aspetto da non sottovalutare: la banca vi concede il mutuo, ovviamente ipotecando la casa. Se non potete pagare il mutuo lei vende la casa per rifarsi del prestito ma, con questo sistema di aste, potrebbe essere che il valore sul mercato della casa alla fine sia piú basso del valore alla quale é stata acquistata (nel caso vi siate fatti prendere la mano coi rialzi ). Bene, per evitarsi certi problemi l'impiegato vi chiederá alcune informazioni sulla casa e la zona in cui state cercando, e vi dará LUI una indicazione del tetto massimo da spendere, poco importa se la vostra disponibilitá é maggiore...la banca non vi dará un mutuo per 2 milioni su una casa che ne vale 1. Troppo rischioso.


CERCARE CASA
La ricerca della casa, senza dubbio, é meglio farla su internet.
Nei siti delle agenzie immobiliari si possono trovare le case che attualmente vendono, ma su alcuni "motori di ricerca per case" si fa molto prima e si cerca contemporaneamente in tutte le pagine delle agenzie. Hemnet.se é un ottimo motore di ricerca.

VISNING
una volta trovata sul motore di ricerca la casa che più ci aggrada, occorre leggere quando verrà fatto il visning, ovvero quando la casa verrà aperta al pubblico (letteralmente, poiché chiunque puó entrare e guardarsi in giro, talvolta con ancora gli arredamenti e le cose degli uscenti proprietari, i quali non sono presenti perché c'é solo il mäklare a fare gli onori di casa. Direi che anche questo é un aspetto molto lontano dall'abitudine italiana! Il primo pensiero é che un eventuale malintenzionato avrebbe una facile oppurtunitá per vedere come si puó entrare e cosa si puó prendere...).
Dicevamo, si guardano le date per i visning, di solito sono due: una alla domenica verso ora di pranzo/primo pomeriggio e una al lunedí verso il tardo pomeriggio/sera. Talvolta é utile contattare il mäklare e "registrarsi": non che serva per poter accedere al visning ma almeno se la casa viene venduta o ritirata verrete avvisati ed eviterete dei viaggi inutili...

Se si é davvero interessati alle volte é meglio chiamare il mäklare e chiedere un visning privato prima ancora dei visning ufficiali, per un accordo lampo. Non sempre peró danno la disponibilitá per farlo, molto credo dipenda dalla voglia dei proprietari di vendere al piú presto o meno.

Al termine della visita, il mäklare vi chiederá un vostro contatto e se siete interessati a partecipare all'asta.


ASTA
Una volta terminati i visning, ma talvolta già tra il primo e il secondo, il mäklare contatterà i possibili acquirenti e farà da mediatore nell'asta al rialzo.
Questa parte dal prezzo base (accepterad pris) e si svolge via SMS o telefonate, tra rialzi e rinunciatari fino ad arrivare, solitamente in un paio di giorni, ad un unico acquirente che ha offerto piú degli altri e quindi potrá comprare il bostadsrätt.
É da notare che si puó partecipare a diverse aste contemporaneamente, e che fino alla firma del contratto ci si puó ritirare (in questo caso penso venga contattato chi arriva secondo nell'asta), e anche il venditore ha diritto di ripensarci.

CONTRATTO
Finita l'asta, se tutto va bene dopo breve tempo potrete incontrarvi per la firma del contratto. Solite formalità: si portano le carte d'identitá e si firmano un sacco di fogli ...
A questo punto la casa é vostra, non occorre nessun rogito e nessun notaio, ma tutto si fa di fronte al mäklare, che infatti per fare questo lavoro deve avere specifici studi ed essere abilitato al mestiere.
Poi si decide il giorno esatto in cui fare il trasferimento di proprietà, molto importante.
Entro il grande giorno, di solito entro un paio di mesi ma se la casa é già vuota anche molto prima, dovrete aver firmato il mutuo (la banca salda il totale al venditore sempre quel giorno), aver attivato l'assicurazione (da quel momento in poi é vostra responsabilitá), contratto per l'elettricitá, internet ecc...

Inoltre, a decorrere dal giorno della firma del contratto, avrete 10 giorni per versare il 10% del totale della casa.

MUTUO
Riguardo al discorso mutuo, vorrei distinguere in due tipologie:
-Quello solito come conosciamo anche noi in Italia. Con una durata predefinita e tasso variabile o fisso (ma solo per un certo lasso di tempo, max 15 anni)
-Quello inestinguibile (Vedo giá le vostre facce con sopra una nuvoletta e tanti punti interrogativi ), che differisce molto da ció a cui si é abituati a vedere in Italia e quindi solitamente occorre farselo spiegare 10 volte prima di capire il funzionamento (non che la banca sia davvero interessata a spiegarvelo in maniera cosí limpida)
Per un approfondimento sull'argomento mutui in Svezia, rimando a questo altro post: Come funzionano i mutui in Svezia

Se possono servire consigli economici invece, un buon modo per capire l'andamento e lo status dei mutui in Svezia é questa pagina del Dagens Industri: http://www.di.se/amnen/sa-dyr-ar-borantan/

Vorrei anche aggiungere che pare sia possibile (e quindi consigliato) cercare di trattare con la banca il tasso del mutuo.

ASSICURAZIONE
Come citato in precedenza, l'assicurazione sulla casa é obbligatoria. Questo in quanto dalla data di passaggio proprietá in poi, si é responsabili in caso di incendi/allagamenti o altre cause di danno all'edificio. Percui é bene provvedere in anticipo a stipulare una polizza con data di inizio proprio quel giorno.
Spesso le assicurazioni per la casa includono anche copertura per i viaggi dei residenti, oppure ancora il furto della biciletta (se era posteggiata in cantina) o della vostra attrezzatura da golf.


Consiglio: Se siete studenti, iscritti a qualche sindacato o altre associazioni, provate ad informarvi se per voi c'é qualche sconto con una determinata compagnia di assicurazione, é un cosa abbastanza frequente.
Per trovare una buona assicurazione, oltre a fornitori di energia elettrica ed altro, ci viene in aiuto Compricer.se , un sito davvero utile per valuare in pochi minuti chi fa i migliori prezzi.

CHIAVI
Nel grande giorno della consegna delle chiavi non dovrete fare altro che recarvi presso l'agenzia del mäklare, ritirare le chiavi e firmare altri fogli tra cui la conferma che la banca ha saldato (quel giorno) l'intera somma rimanente al venditore.

Adesso che avete le chiavi la trafila burocratica é quasi finita (resta da comunicare il cambio indirizzo allo Skatteverket, per esempio), mentre un'altra dura prova sta per cominciare:

BUON TRASLOCO!

Innanzitutto complimenti e grazie per aver condiviso questo articolo che, a parer mio, dovrebbe essere letto da chiunque abbia interesse nel comprare casa in Svezia (fosse per me, lo pubblicherei anche alla fermata della metro )

Avrei però qualche domanda: considerando che, oltre il mutuo, dobbiamo pagare l'avgift alla cooperativa, non dovrebbero interessarsi loro a stipulare i contratti di gas, luce, acqua, internet, ecc... ed anche per l'assicurazione?

Isildurrrr ha scritto:

Innanzitutto complimenti e grazie per aver condiviso questo articolo che, a parer mio, dovrebbe essere letto da chiunque abbia interesse nel comprare casa in Svezia (fosse per me, lo pubblicherei anche alla fermata della metro )

Avrei però qualche domanda: considerando che, oltre il mutuo, dobbiamo pagare l'avgift alla cooperativa, non dovrebbero interessarsi loro a stipulare i contratti di gas, luce, acqua, internet, ecc... ed anche per l'assicurazione?

La cooperativa stipula i contratti collettivi, acqua calda e fredda, riscaldamento, rifuti, taglio erba, spalamento neve dal tetto.
Talvolta nelle riunioni di condominio annuali, si può decidere di fare un contratto collettivo di telefonia, internet e tv.
In poche cooperative ho visto incluso nell'avgift l'energia elettrica, essendo una cosa molto soggettiva dal punto di vista del consumo.
Il gas esiste solo in poche zone, almeno qui a Stoccolma.
E l'assicurazioe, potendo includere altre responsabilità, come nel mio caso assicurazione personale anche durante i viaggi all'estero, è preferibile farla singolarmente.
Ma ripeto, alla riunione di condominio annuale ognuno può proporre.
Ogni cosa verrà valutata e decisa

Nella mia piccola cooperativa, per esempio, ogni anno avanzano soldi :-)
L'altro anno abbiamo deciso di costruire una ... piattaforma in legno trattato , nel giardino con tavoli e sedie nuove, grande barbecue per le grigliate estive.
All'ultima riunione abbiamo deciso di utilizzare una sala vicino la lavanderia per costruirci la sauna.
Uno ha proposto ... Una stampante laser condominiale da piazzare nel locale stireria. E' stato accontentato.

Ciao

Santo

Ottima spiegazione. Per me è andata diversamente per la questione mutuo, nel senso che ho contattato prima la banca ma non ne hanno voluto sapere i di incontrarmi. Ho semplicemente riempito l'application form online e loro mi hanno rilasciato il foglio dopo qualche giorno. Ho sentito dire che ci si può far fare offerte da più banche e metterle in competizione tra di loro, spuntando condizioni più vantaggiose...
V.

vladimir ha scritto:

Ottima spiegazione. Per me è andata diversamente per la questione mutuo, nel senso che ho contattato prima la banca ma non ne hanno voluto sapere i di incontrarmi. Ho semplicemente riempito l'application form online e loro mi hanno rilasciato il foglio dopo qualche giorno. Ho sentito dire che ci si può far fare offerte da più banche e metterle in competizione tra di loro, spuntando condizioni più vantaggiose...
V.

Si hai ragione, anche un mio collega mi aveva (tardivamente, ahimè) consigliato di "trattare" il tasso con la banca.... non pensavo sinceramente fosse possibile, tantomeno qui in Svezia, e quindi ho preso quello ufficiale e amen

ora integro questa cosa nell'articolo....

Un plauso al buon dexter per la lunga e completa descrizione.  Pure io sono entrato di forza nel club dei cercatori di mutuo ed avrei qualche domandina addizionale, vista la totale inesperienza in materia:

1. Prendiamo ad esempio un appartamento e facciamo i conti con la banca SBAB! tramite la form.
Bene o male ho capito il meccanismo, ma non la voce "Ränta". Ovviamente si tratta di tasso di interesse, ma la durata? Mettiamo che scelgo un anno. Vuol dire che rimane fisso a quella percentuale per un anno, ma poi? Che il ciel m'aiuti che schizza in alto? So che c'è un tetto massimo per evitare picchi del genere ma non lo trovo. So anche che nei mutui italiani esiste un tetto minimo stipulato in fase contrattuale. Se non si fa caso a quel valore c'è il rischio che il tasso di interesse non possa scendere sotto un certo valore esclusivamente a causa di vincoli contrattuali. Anche in questo caso non lo trovo.
2. vedo che le banche chiedono il numero di persone che sono a richiedere il mutuo (singolo o coppia).
La mia ragazza lavora e paga regolarmente le tasse svedesi, tuttavia mi accennarono che in caso ad esempio di sua disoccupazione non avrei assolutamente dovuto menzionare il fatto alla banca, pena l'applicazione di misure più severe. Presumo si riferissero al tasso di interesse o comunque al deposito cauzionale, in questo caso aumentato.
Considerato che non è disoccupata, posso aspettarmi dalla banca delle agevolazioni? Il mutuo verrebbe intestato ad entrambi? Perché in tal caso faccio la richiesta a nome di una persona sola. La form è questa. Notare la voce "Antal sökande".
3. Dalla form non capisco se si tratti del famigerato mutuo infinito o meno

Per ora dovrebbe bastare. Grazie a tutti

Ränta può essere sia il tasso di interesse che la quota mensile che si paga di interesse. La cosa in Svezia è molto più semplice che in Italia. Non ci sono tutte le porcherie rara costante, tetto minimo, tetto massimo che in genere sono sempre delle fregature. C'è un tasso che varia a seconda del tempo per cui lo blocchi, poi si rinnova, senza tetti. Se schizza in alto ti attacchi. Per quanto riguarda il numero di persone che chiedono il mutuo il discorso è molto semplice. La banca calcola sulla base di una serie di parametri (tuo reddito, costo della vita, situazione familiare, altri debiti) quanto è il massimo che puoi pagare al mese e quanto è il massimo mutuo che sono disposti ad erogarti. Se la richiesta si fa in due ed entrambi lavorano, i redditi si sommano e puoi richiedere un importo più alto. Ovviamente si diventa entrambi responsabili in solido dei pagamenti.
Ciao
V.

sempre precisi e opportuni i consigli dell'amico vlady

Grazie. Pian piano si fa più chiaro il concetto.